福建拔仕侯生态农业有限公司

生态养老中心建设项目

可

行

性

研

究

报

告

二零一四年十二月

目 录

*章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 2

1.1.9项目建设期限 3

1.2项目承建单位介绍 3

1.3编制依据 3

1.4编制原则 4

1.5研究范围 4

1.6主要经济技术指标 4

1.7综合评价 5

第二章 项目背景及必要性可行性分析 7

2.1项目提出背景 7

2.2本次项目发起缘由 8

2.3项目建设必要性分析 9

2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 9

2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 10

2.3.3满足社会老龄化需求的需要 10

2.3.4构建当地养老模式多样化的需要 11

2.3.5增加就业带动相关产业链发展的需要 11

2.3.6促进项目建设地经济发展进程的的需要 12

2.4项目可行性分析 12

2.4.1政策可行性 12

2.4.2市场可行性 13

2.4.3管理可行性 14

2.5分析结论 14

第三章 行业市场分析 15

3.1中国老龄人口统计分析 15

3.1.1全国老龄人口数量统计 15

3.1.2老龄人口抚养情况分析 16

3.2我国人口老龄化发展状况分析 16

3.3我国人口老龄化发展现状分析 17

3.4我国人口老龄化发展趋势分析 19

3.5我国现阶段养老模式对比分析 19

3.6我国生态养老发展趋势分析 21

3.7我国生态养老发展前景分析 22

3.8市场分析结论 23

第四章 项目建设条件 25

4.1地理位置选择 25

4.2区域投资环境 25

4.2.1区域位置 25

4.2.2区域概况 26

4.2.3区域地形地貌条件 26

4.2.4区域气候条件 27

4.2.5区域交通条件 27

4.2.6区域自然资源条件 28

4.2.7区域经济发展 29

第五章 总体建设方案 31

5.1规划设计方案 31

5.1.1规划设计理念 31

5.1.2平面布置指导思想 32

5.1.3平面布置原则 32

5.2建设功能与定位 32

5.3主要建设内容 33

5.4 建筑设计主要规范及标准 33

5.5结构设计 34

5.5.1指导思路 34

5.5.2结构设计等级 34

5.5.3防火分区及安全疏散设计 34

5.5.4无障碍设计 34

5.5.5建筑节能设计 35

5.6工程管线布置方案 35

5.6.1设计依据 35

5.6.2给水设计 35

5.6.3排水设计 36

5.6.4供电 36

5.7土地利用情况 37

5.7.1项目用地规划选址 37

5.7.2用地规模及用地类型 37

第六章 项目功能定位及设备 39

6.1项目功能定位 39

6.2主要设备选择 39

第七章 节约能源方案 41

7.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 41

7.2建筑节能设计 42

7.2.1建筑围护结构基本组成 42

7.2.2外墙节能设计 42

7.3用电节能设计 43

7.3.1照明节能技术设计 43

7.3.2电气节能设计 44

7.3.3空调节能设计 44

7.4节水措施 44

7.5结论 45

第八章 环境保护与消防措施 46

8.1项目环境现状 46

8.2项目建设对环境的影响分析 46

8.2.1环境空气影响分析 46

8.2.2地表水环境影响分析 46

8.2.3施工噪声环境影响分析 46

8.2.4固体废物影响分析 47

8.2.5水土流失影响分析 47

8.2.6交通影响分析 47

8.3项目建设时环境保护治理措施 47

8.4项目建成后环境影响分析 48

8.4.1环境空气影响分析 48

8.4.2地表水环境影响分析 48

8.4.3声环境影响分析 48

8.4.4固体废物环境影响分析 48

8.4.5景观影响及生态环境分析 49

8.5项目建成后环境保护治理措施 49

8.5.1废气污染防治措施 49

8.5.2污水防治措施 49

8.5.3噪声污染防治措施 49

8.5.4固体废物污染防治措施 50

8.5.5 生态保护防治措施 50

8.6绿化方案 50

第九章 劳动安全卫生 51

9.1 编制依据 51

9.1.1防火防爆设计 51

9.1.2电力 52

9.1.3防静电防雷措施 52

9.2劳动卫生 52

9.2.1防暑降温 52

9.2.2卫生 52

9.2.3噪声 52

9.2.4照明 52

9.3消防安全 53

9.3.1设计依据 53

9.3.2消防措施 53

9.3.3抗震措施 54

9.3.4综合防灾 54

9.3.5防洪涝措施 54

第十章 企业组织机构与劳动定员 55

10.1组织机构 55

10.2劳动定员 55

10.3福利待遇 55

第十一章 项目实施规划 56

11.1建设工期的规划 56

11.2 建设工期 56

11.3实施进度安排 56

第十二章 投资估算与资金筹措 57

12.1投资估算依据 57

12.2建设投资估算 57

12.3流动资金估算 58

12.4资金筹措 58

12.5项目投资总额 58

12.6资金使用和管理 61

第十三章 财务及经济评价 62

13.1总成本费用估算 62

13.1.1基本数据的确立 62

13.1.2产品成本 63

13.1.3平均产品利润与销售税金 64

13.2财务评价 65

13.2.1项目投资回收期 65

13.2.2项目投资利润率 65

13.2.3不确定性分析 65

13.3综合效益评价结论 69

第十四章 风险分析 70

14.1项目风险因素 70

14.1.1不可抗力因素风险 70

14.1.2 市场风险 70

14.1.3 工程风险 70

14.1.4资金管理风险 71

14.1.5 政策风险 71

14.2风险规避对策 71

14.2.1不可抗力因素风险规避对策 71

14.2.2市场风险规避对策 71

14.2.3工程风险规避对策 72

14.2.4资金管理风险规避对策 72

14.2.5 政策风险规避对策 72

第十五章 招标方案 73

15.1招标管理 73

15.2招标依据 73

15.3招标范围 73

15.4招标方式 74

15.5招标程序 74

15.6评标程序 75

15.7发放中标通知书 75

15.8招投标书面情况报告备案 75

15.9合同备案 75

第十六章 结论与建议 76

16.1结论 76

16.2建议 76

附 表 77

附表1 销售收入预测表 77

附表2 总成本表 79

附表3 外购原材料表 80

附表4 外购燃料及动力费表 81

附表5 工资及福利表 82

附表6 利润与利润分配表 83

附表7 固定资产折旧费用表 84

附表8 无形资产及递延资产摊销表 85

附表9 流动资金估算表 86

附表10 资产负债表 87

附表11 资本金现金流量表 88

附表12 财务计划现金流量表 89

附表13 项目投资现金量表 91

附表14资金来源与运用表 93

*章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

生态养老中心建设项目

1.1.2项目建设单位

福建拔仕侯生态农业有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

项目拟建地位于福建省福州市晋安区宦溪镇南洋村。

1.1.5项目负责人

1.1.6项目投资规模

项目的总投资为*21500.00万元，其中，建设投资为20400.00万元（土建工程为12000.00万元，设备及安装投资4970.00万元，土地费用为2500.00万元，其他费用为374.00万元，预备费556.00万元），铺底流动资金为1100.00万元。

项目建成后可实现年均收入为10003.50万元，年均利润总额4322.21万元，年均净利润3241.65万元，年上缴税金及附加为50.02万元，年营业税为550.19万元；投资利润率为20.10%，投资利税率22.89%，税后财务内部收益率13.04%，税后投资回收期(含建设期)为7.63年。

1.1.7项目建设规模

项目建设地点位于福建省福州市晋安区宦溪镇南洋村，养老中心规划总用地面积约500亩，总建筑面积为73600.00平方米。主要建设内容及规模如下：

主要建筑物、构筑物一览表

工程类别	分项工程名称	占地面积（m2）	层数	建筑面积（m2）	备注
1、主要建筑工程	*	7500.00	2	15000.00	500张床位，设置单人间、双人间
	老年休养所(3栋）	5000.00	2	10000.00
	老年人康复护理中心	6000.00	1	6000.00
	老年活动中心	2000.00	1	2000.00	内设健身房、运动房、老年*室等
	管理中心	800.00	2	1600.00
	配套餐饮住宿中心（2栋）	3000.00	3	9000.00
	老年生态种植中心	30000.00	1	30000.00
合计		54300.00		73600.00
2、公共配套工程	道路硬化工程	60000.00		60000.00
	绿化景观工程	40000.00		40000.00

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金*21500.00万元，全部由项目企业自筹。

1.1.9项目建设期限

本项目建设从2014年12月—2015年11月，建设工期共计24个月。

1.2项目承建单位介绍